I takt med att Sveriges bostadsmarknad fortsätter att blomstra, med rekordhöga huspriser som norm snarare än undantag, framträder en alltmer oroväckande bild av de ekonomiska vinnarna och förlorarna i denna utveckling. Medan högre huspriser vid första anblicken kan tyckas vara till fördel för husägare, avslöjar en djupare analys en annan verklighet – en där bankerna och mäklarna är de verkliga vinnarna, medan den genomsnittliga husägaren står inför ökande ekonomiska bördor. Men innan vi gräver djupare i detta ska vi först fråga oss – kan detta fortsätta i all evighet?

Kan huspriser öka i all evighet?

Frågan är huruvida huspriser kan fortsätta att öka med 10% om året, som de faktiskt nästan gjort de senaste två decennierna, om våra löner endast i snitt ökar med 3% om året. Svaret är förstås nej, vilket tydligt kan ses om man bara extrapolerar en graf på detta. Antag att vi idag lägger 15,000 kronor per månad i bostadskostnader och har en lön efter skatt på 30,000 kronor. Anta samtidigt att räntan ligger kvar på samma stabila nivå och att huspriserna samt lönerna ökar i samma takt som tidigare. Då kan vi enkelt se hur en sådan utveckling skulle te sig på sikt:

Redan omkring 2035 skulle kostnaden för ditt boende överstiga din månadslön efter skatt om någon annan köper den. Med andra ord skulle allt färre ha råd med att köpa ditt hus och därmed kan få kunna bjuda till de priserna förutsatt att allas löner ökat i liknande takt som din. Faktum är att om huspriserna skulle fortsätta att öka i samma takt som tidigare, skulle hus år 2050 i utkanten av Stockholm, som idag kostar 10 miljoner, kosta ca 130 miljoner. Detta samtidigt som våra löner endast skulle vara ungefär dubbelt så höga som idag, om trenden håller i sig.

Enda anledningen till att detta varit möjligt hittills är att upplåningsräntorna successivt har fallit, och kostnaden för att låna pengar (eller incitamenten för att spara) har minskat i sådan takt att priserna har kunnat stiga till nuvarande nivåer. Observera dock att volymen lån och pengar som du behöver betala tillbaka (då det är just ett ”lån”) har ökat markant. Det är enbart kostnaden för att låna dessa per månad som minskat. Denna minskning har nu tagit oss ner till så låga nivåer att räntorna förmodligen inte kan minska mer utan att sätta press på den bredare inflationen – en tydlig botten för räntan tycks ha nåtts.

Så det går förstås inte att ha bopriser som på sikt ökar mer än våra löner, allt annat lika, för till sist har ingen råd med husen. Om inte räntorna är evigt låga eller sjunkande som de varit tidigare, och pengar inte kostar något att låna. Vi ska i en kommande artikel diskutera varför detta inte heller är hållbart, och vi kan redan idag se vad som sker om vi håller räntorna låga för länge – det leder till generell inflation, och att allt blir dyrt! Eller omformulerat, att våra löner blir värda mindre – vi tjänar mindre pengar i förhållande till vad saker och ting kostar. Vi ska också utforska hur inflation fungerar och varför den varit så låg hittills, samt hur du själv kan göra något åt situationen och komma ut som vinnare.

En Vinstmaskin för Banker och Mäklare

Banksektorns vinster är direkt kopplade till storleken på utlånade belopp. I en marknad där huspriserna stiger, ökar också lånebeloppen, vilket resulterar i högre ränteintäkter för bankerna. Detta system gynnar bankernas affärsmodell, där högre skuldsättning hos hushållen ses som en väg till ökad lönsamhet.

Likaså finner mäklare, vars provisioner ofta är procentuellt kopplade till försäljningspriset på bostäder, sig i en gynnsam position när marknadspriserna skjuter i höjden. Denna struktur incitamentar mäklare att driva på för högre försäljningspriser, vilket ytterligare förstärker prisuppgången på bostadsmarknaden. Med andra ord har mäklare och banker tydliga incitament för att allmänheten ska tro att bostadspriser ökar i all evighet, samt att du blir rikare om de går upp. Den informationsdiet de matar dig med är därför direkt kopplad till detta.

Man kan tydligt se det i traditionell media där marknadsanalytiker från bankerna förutspår priserna, eller för den delen någon representant från mäklarförbundet. Men de har ju förstås tydliga incitament för hur du ska tycka och tänka och är inte alls en opartisk aktör på marknaden, och bör snarare ses som marknadsförare eller lobbyister. Det är i likhet med att fråga VD:n för McDonald’s om hon tycker att folk bör äta hamburgare.

Observera att det sällan finns några ”säljare” på banken; de flesta man träffar inom kundkontakt är istället rådgivare, vilka per definition (sarkastiskt) vill ditt eget bästa och ger dig råd om hur du ska låna, binda och satsa dina pengar. En insikt du bör ha är dock att dessa personer i praktiken är säljare med bonusar ofta kopplade till hur mycket marginal de kan tjäna per kund och volym. Med andra ord är deras mål att ta så mycket pengar från dig de bara kan i likhet med de flesta andra aktörer som säljer varor på en marknad. För det är just en marknad, och säljarnas avvägning är hur mycket de kan tjäna tills det gör så pass ont att man går till en annan bank. Detta betyder inte att personerna som jobbar med detta är elaka psykopater, poängen är bara att fenomenet inte skiljer sig från någon annan som säljer något i en marknadsekonomi. De säljer en produkt eller tjänst, och man bör därför betrakta deras ”råd” därefter. Banken vill att du ska låna så mycket pengar som möjligt, under taket att du är kreditvärdig och kan betala tillbaka lånen och räntan till dem med tillräcklig marginal.

Husägarnas Illusion av Rikedom

För många husägare blir de stigande bostadspriserna ett tveeggat svärd. Å ena sidan erbjuder marknadens uppgång en pappersökning i förmögenhet, men å andra sidan innebär det ökade lån och därmed en större ekonomisk börda. Denna utveckling förstärks av att nya husköpare måste ta sig in på marknaden till allt högre priser, vilket ökar deras skuldsättning från start. Detta samtidigt som bankernas marginaler ökar i liknande takt. De senaste åren har de fyra svenska storbankerna ökat sina vinster med ca 600%, till idag svindlande 180 miljarder kronor i ren och skär vinst, vilket är 15 gånger mer än exempelvis de stora matjättarna, vilket togs upp av en debattör i Aftonbladet i början av detta året.

Det intressanta är just att det som driver den ökande vinsten är att svenskarnas lån idag är cirka 4 gånger större än för 25 år sedan, för i princip samma hus, även om det finns lite finare kylskåp, mer trädäck och helkaklade badrum nu än då. Men inte något som i rent värde ökat alls i proportion till den exploderande ökningen av lån, eller kostnaden för dessa hus. Mängden pengar svenskar betalar i lån vid en 5% ränta har ökat från 150 miljarder till 600 miljarder per år, eller i snitt alltså ökat med 7,500 kr mer per månad per vuxen svensk. Observera att detta inte är per hushåll, för ett hushåll med två personer kan det vara 15,000 kr mer, och dessutom har inte alla vuxna svenskar huslån så för snittlåntagaren kan det vara upp mot 20,000-25,000 kronor mer i månaden. Pengar som i princip går oavkortat från hushåll till bankvinster utan något ökat värde för ekonomin, även om de ofta vill att vi ska tro något annat när de matar oss med sin informationsdiet – såsom att bankvinster är bra för landets ekonomi etc. Vi kan återkomma till detta ämne, och varför detta är en chimär ifall intresse finns.

För övrigt intressant är att bankerna, förutom en ökad lånemängd, också i princip har dubblerat vinsten per utlånad krona. Så 8-dubbel vinst för bankerna som skrattar hela vägen till banken – och därmed alltså sitter stilla i banken skrattandes.

Mäklare har en liknande incitamentstruktur, men har dessutom ett intresse av att vi säljer och köper så mycket och ofta vi bara kan, då de inte tjänar pengar på att huspriser går upp ’per-se’, utan just via transaktionerna. Därmed den fina marknadsföringen och informationsdiet-spridande av det etablerade begreppet av att göra ”bostadskarriär”, vilket är ett absurt begrepp vi ska dedikera en framtida artikel till.

Hållbarheten i Långsiktigt Perspektiv

Frågan som behöver ställas är hur hållbart detta system är i längden. En marknad där vinsterna främst genereras genom ökad skuldsättning hos hushållen och där de verkliga kostnaderna – ekonomiska och sociala – alltmer bärs av den genomsnittliga medborgaren, kräver en omprövning. Enligt klassisk ekonomisk teori bör du dessutom inte kunna tjäna något på att bo på ett ställe på sikt, enbart kortsiktigt ifall du sitter på en knapp resurs som du kan ta ut ”ränta”. (Bemärk att detta inte menas klassisk bankränta, utan arbitrage över tid)

För att du ska tjäna pengar inom klassisk ekonomisk teori, behöver du sälja en vara som någon annan vill ha. Enligt byteshandel så producerar du exempelvis 10 kg morötter och byter detta mot 3 bröd hos bagaren, då hon gillar morötter och därmed är villig att betala dig något för det. Detta via intermediumet pengar, men principen är att någon vill ha dina morötter och finns därmed ett värde på det. Du bör däför inte kunna tjäna på att bo i ett hus, då det inte är någon som vill betala dig för att du bor i ett hus i 10 års tid, det finns inget ökat värde som skapas i detta förutsatt du inte renoverar eller dylikt.

Det är dock det som har skett, med lyckliga bostadsägare i exempelvis Danderyd som i snitt har kunnat plocka ut ca 70,000 kronor i månaden de senaste 20 åren i ren värdestegring. Det kan rationaliseras som en klok placering av smarta personer i Danderyd, men i praktiken då inget nytt BNP har skapats eftersom inget nytt har byggts, är denna ”månadslön” enbart finansierbart genom att nya lån upptas av låntagare som köper husen för ett dyrare pris. Pengar går från en grupp personer (t.ex. generation) till en annan, utan att något värde skapas. Enbart en systematisk värdeöverföring från vissa till andra.

Dessutom behöver de som flyttar från husen också bara köpa nya hus som också blivit dyrare, så hela idén om att någon tjänat något är också som tidigare visat enbart en finansiell illusion. Det primära som skett, bortsätt från om någon rustat upp sitt hus något, är att mängden lån och kostnader för husen har ökat. Det är dyrare att köpa samma vara, som tidigare var billigare. Detta är inget positivt i sig, och lika negativt för vår ekonomi som om mjölken eller pizzan dubbleras i pris.

Vilken generation som är vinnare och förlorare på detta, samt hur detta påverkar den kommande generationen som ska köpa de dyra husen, ska vi undersöka i nästa artikel.