Ökande priser på bostadsmarknaden: En Illusion av Rikedom?

I Sverige har en markant ökning av huspriser skapat en känsla av växande välstånd. Många ser sina hem som en investering som inte bara vuxit i värde utan också ökat deras förmögenhet på papper. Vi köper hus för en miljon, säljer dem för två, och trappar upp till ännu dyrare bostäder med hjälp av ökat låneutrymme. Denna cykel av köp, försäljning, och uppgradering ger illusionen av att vi blir allt rikare, men låt oss granska denna ”rikedom”.

För att exemplifiera: Tänk dig i senario 1, att du hade ett rött hus som du köpte för 1 million, med hjälp av ett lån på 800 000 kronor. Huspriserna stiger med 100% och du kan nu sälja ditt hus för 2 millioner. Du har alltså gjort en vinst på 1 million och kan använda det för att köpa ett nytt blått hus för 4 millioner, eftersom du hade en mycket större insats att stoppa in i huset. Total har du nu ett lån på 2,8 millioner hos banken, men ditt blåa hus är ju värt 4 millioner så du har ju gått massa plus och är nu i praktiken en millionär – läckert va!

Dock, om vi tar ett nytt scenario 2, där ditt röda hus inte gick upp med 100% utan stod stilla istället och gick inte upp i pris alls. Då hade förmodligen resten av bostadsmarknaden också gjort det, och du hade kunnat köpa det där blå huset som i det andra scenariot kostade 4 millioner för 2 millioner. För att göra detta hade du sålt ditt förra hus för 1 million, betalat tillbaka ditt tidigare lån på 800 000 kronor, och därmed behövt låna 1,8 millioner för ditt nya blåa hus.

Ergo, i Scenario 1 där marknaden gick upp har du ett blått hus och lån på 2,8 millioner. I Scenario 2 har du exakt samma blå hus men ett lån på 1,8 millioner. Vilket i scenario 2 skulle innebära en lägre månadskostnad för huset till banken, för exakt samma produkt. Du har i praktiken alltså exakt samma hus, mer välstånd, mer nytta och mer pengar över per månad i scenario 2 då huspriserna stod stilla.

Scenario 1: Första huset ökar i värde och köp av andra hus

• Första Röda huset: Lån på 800 000 kr
• Röda Huset du köpte för 1 million går upp 100% i pris. (och därmed också alla andra hus)
• Du har mer utrymme för ett nytt lån eller insats till ett nytt Blått hus.
• Köper ett nytt Blått hus för 4 miljoner kr med ett lån på 2,8 miljoner kr.
• Du har nu ett Blått hus samt totalt lån hos banken: 2.8 miljoner kr.

Scenario 2: Första huset ökar inte i värde och köp av andra hus

• Första Röda huset: Lån på 800 000 kr
• Ingen ökning i pris för ditt gamla Röda hus (och därmed inte heller ditt nya hus).
• Du har samma utrymme för ett nytt lån eller insats till ett nytt Blått hus.
• Köp av ett nytt hus för 2 miljoner kr med ett lån på 1,8 miljoner kr
• Du har nu ett Blått hus samt totalt lån hos banken: 1,8 miljoner kr.

Så det enda som egentligen har hände när bostadsmarknaden ökade i pris är att du nu bara har mer i lån och betalar mer till banken varje månad, trots att du i slutändan har exakt samma blåa hus. Det kostar mer att bo, och även om det är samma hus blir vi glada för den ökade illusionen av rikedom. Det vi dock i verkligheten gör är att öka vår skuldsättning – vi låser oss vid högre månadskostnader för samma tak över huvudet. Du blir alltså knappast rikare trots att det känns så.

Inflationens Dolda Påverkan

Inflation är ett fenomen som oftast diskuteras i termer av konsumentpriser (KPI) som något mycket dåligt, men sällan i sammanhang med bostadspriser. Den massiva ökningen av bostadspriser, drivet av låga räntor och en ökning av penningmängden, har lett till en situation där vi kanske inte sett så stor inflation just idag vår dagliga shopping, men har ju definitivt blivit inflation i de flestas största investering – våra hem. 

Då grundobjektet fråga, vårt hus, inte har ändrats något i sin karaktär är detta dock inget annat är just massiv inflation. Vi får mindre mängd bostäder för vår lön, vår lön blir värd mindre i förhållande till våra bostäder – ren och pur inflation som definierad i lärobäckerna. Anledningen till att vi inte läser så mycket om denna enorma inflationsmotor är att den helt enkelt inte räknas med i inflationsstatistiken såsom KPI, då den ses som för känslig och stor och därmed hade förvanskat all annan statistik som man försöker mäta. Detta gör den inte mindre till inflation, bara för att vi inte mäter den.

Illusionen av Ökande Värde

Det ökade värdet på våra hem känns alltså som en vinst, men i praktiken har vi inte blivit rikare i termer av realkapital. Istället har vi blivit mer beroende av en marknad som drivs av konstant ökande belåning, vilket skapar en situation där vår förmögenhet är extremt känslig för marknadsförändringar. Vi budar mellan hushåll om vem som kan låna mest, och som därmed också blir mest känslig för ränteförändringar då våra löner i förhållande till bostadspriser blir allt mindre.

Den pågående prisökningen på bostäder har drivits framåt av låga räntor och en kollektiv tro på att priserna alltid kommer att stiga. Men vad händer när räntorna börjar stiga, eller när marknaden inte längre kan upprätthålla dessa prisnivåer? Vad händer om denna uppåtgående spiral av priser och lån plötsligt avstannar eller ännu värre vänder nedåt?

Olika aktörers roller och vinnare på bostadsmarknaden

Bankernas lönsamhet har skjutit i höjden på grund av denna trend, vilket belyser en viktig aspekt av dagens ekonomi: den rikedom som skapas på bostadsmarknaden är i stor utsträckning en överföring av värde från hushållen till finanssektorn, snarare än skapandet av nytt reellt värde. Det är sällan vi bostadsägare som blir rikare.

Den stora frågan är hållbarheten i detta system. Kan en marknad som är så beroende av ständigt stigande bostadspriser verkligen vara stabil i längden? Vad händer med hushållens ekonomi och hela landets ekonomiska struktur om och när denna trend bryts? Vem är vinnarna på detta system och vilken generation tjänar mest på det? Kan priserna fortsätta att öka, och hur bör man själv resonera kring bostadsmarknaden?

Frågan är också varför vi tror det vi gör kring bostadsmarknaden, varför tror vi att vi blir rikare, vem är det som ger oss denna informationsdiet, och vilka intressen servar det att vi har den uppfattningen vi har?

Detta är ämnen som vi kommer utforska vidare i denna artikelserie. Vi ska även kika djupare i diskussionen kring hur teknologiska, ekonomiska eller samhälleliga förändringar kan påverka bostadsmarknaden framåt.